Aplicarea impozitului pe locuințele persoanelor fizice la valoarea de piață, inițial programată pentru anul 2026, a fost amânată pentru anul 2027. În schimb, pentru anul fiscal 2026, Ministerul Finanțelor va introduce un mecanism tranzitoriu care va ajusta impozitarea mai aproape de nivelul pieței, fără a recurge încă la evaluări individuale.

În paralel, la nivel politic se discută majorări substanțiale ale impozitelor locale pe proprietate, estimate public în prezent în intervalul 60-70%. În consecință, chiar dacă reforma „la valoarea de piață” se amână, povara fiscală pentru proprietarii de locuințe este așteptată să crească.

Context și cronologie

Impozitarea proprietăților la valoarea de piață este deja prevăzută în legislația actuală (prin reforma introdusă de OUG 16/2022 și ulterior ajustată). Totuși, calendarul de aplicare a fost amânat de mai multe ori: mai întâi stabilit pentru anul 2025, apoi pentru anul 2026, iar acum reprogramat pentru 2027, motivul invocat fiind necesitatea finalizării sistemelor informatice și a mecanismelor de evaluare. Pentru anul 2026 este planificată o schemă tranzitorie.

În ceea ce privește persoanele juridice, unde impozitarea ia în calcul valori stabilite prin rapoarte de evaluare, nu sunt anticipate modificări de principiu la metodologie în acest moment.

De ce vor crește plățile chiar și fără evaluare la prețul pieței?

Mecanismul tranzitoriu anunțat are ca scop apropierea de realitatea de piață prin ajustarea valorilor impozabile din Codul fiscal sau prin utilizarea unor parametri actualizați (zone, rang al localității, materiale), ceea ce se va traduce în cote aplicate unei baze mai mari. În prezent, pentru clădirile rezidențiale deținute de persoane fizice, impozitul se determină prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% și 0,2% la valoarea impozabilă a imobilului, nivelul concret fiind stabilit de consiliul local și situat, de regulă, aproape de pragul minim. În anul 2026, autoritățile pot interveni asupra uneia sau ambelor componente – baza de calcul și/sau cota aplicată.

Posibil mecanism tranzitoriu pentru anul 2026

Deși regulile nu au fost încă oficializate, conturul viitorului mecanism este deja vizibil: valorile impozabile ar urma să fie actualizate uniform la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale, consiliile locale își vor păstra rolul de a stabili cota în intervalul prevăzut de lege, cu posibile majorări acolo unde aceasta se aplică la minim, iar evaluările individuale pentru persoanele fizice vor fi amânate până în anul 2027, odată cu finalizarea infrastructurii informatice și a metodologiilor necesare.

Impactul pentru proprietari – ce trebuie anticipat?

Principalele implicații ale noilor reguli pot fi sintetizate astfel: impozitul anual pe locuințe va crește, ca urmare a majorării bazei impozabile și/sau a cotei locale, nivelul concret depinzând atât de deciziile consiliilor locale, cât și de parametrii tranzitorii stabiliți la nivel central; impactul va fi diferit de la o localitate la alta, deoarece autonomia autorităților locale în stabilirea cotei va face ca zonele cu niveluri menținute mult timp la minim să înregistreze salturi mai vizibile. În ceea ce privește companiile, nu se anunță schimbări metodologice, astfel că rămân esențiale respectarea disciplinei evaluărilor periodice și corecta încadrare a clădirilor ca rezidențiale, nerezidențiale sau mixte.

Trebuie notat faptul că estimarea publică de 60-70% indică amplitudinea posibilă a ajustărilor, nu un procent automat aplicabil tuturor. Confirmarea finală depinde de actele normative care vor reglementa regimul tranzitoriu și de hotărârile autorităților locale.

Recomandări

Recomandările practice includ: realizarea unei analize de impact pe portofoliu, prin simulări pentru fiecare tip de proprietate (locuință principală, secundară, închiriată) în diverse scenarii de creștere a bazei și cotei, monitorizarea la nivel local a proiectelor de hotărâri privind cotele pentru anul 2026, asigurarea conformării procedurale prin verificarea încadrărilor corecte (rezidențial/non-rezidențial), a suprafețelor și a altor date declarative cu impact asupra bazei de calcul, precum și planificarea cash-flow-ului, prin bugetarea impozitelor actualizate, ținând cont de termenele de plată și de eventualele bonificații acordate la nivel local.

Amânarea reformei „la valoarea de piață” nu elimină presiunea fiscală asupra proprietarilor în anul 2026. Dimpotrivă, printr-un regim tranzitoriu ce ajustează valorile impozabile și prin posibile decizii locale de majorare a cotelor, povara poate crește semnificativ, în acord cu estimările publice actuale. Pregătirea din timp, prin simulări, verificări și monitorizare, devine esențială pentru a evita surprizele de la începutul anului viitor.