Începând cu anul 2025, contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor trebuie să fie atenți la noile reglementări fiscale impuse de Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF). Aceste modificări vizează atât regimul fiscal aplicabil închirierilor obișnuite și celor în scop turistic, cât și obligațiile de declarare și plată a impozitului și contribuțiilor sociale.

Modificările din acest an urmăresc alinierea la noile cerințe privind transparența fiscală, reducerea evaziunii și clarificarea regulilor de declarare și plată pentru persoanele care obțin venituri din astfel de activități. Astfel, este esențial ca proprietarii care închiriază imobile sau alte bunuri să fie bine informați cu privire la aceste obligații pentru a evita sancțiunile impuse de autoritățile fiscale. 

Categorii de venituri din cedarea folosinței bunurilor 

Veniturile din cedarea folosinței bunurilor sunt împărțite în două categorii principale: 

• Închirierile obișnuite, care includ veniturile obținute din închirierea și subînchirierea bunurilor mobile și imobile (locuințe, terenuri, garaje, mijloace de transport etc.), precum și arendarea bunurilor agricole. Acestea sunt frecvent utilizate pentru generarea de venit pasiv, însă presupun obligații fiscale clare, care trebuie respectate de către proprietari. 

• Închirierile în scop turistic, care presupun închirierea camerelor situate în locuințe proprietate personală pentru perioade cuprinse între 24 de ore și maximum 30 de zile. Acest tip de activitate este tot mai des întâlnit, mai ales în contextul creșterii platformelor de rezervări online. ANAF urmărește să reglementeze aceste venituri și să se asigure că sunt declarate corespunzător, având în vedere expansiunea pieței de închirieri pe termen scurt. 

Stabilirea, declararea și plata impozitului pe venit 

Impozitarea veniturilor din închirieri se face pe baza cotelor forfetare de cheltuieli, fără posibilitatea optării pentru impozitarea în sistem real. 

Formula de calcul este următoarea: 

• Venit net = Venit brut – (20% cheltuieli forfetare) 

• Impozit datorat = 10% x Venit net anual 

Pentru chiriașii care sunt persoane fizice sau entități fără obligația de a conduce evidență contabilă, beneficiarul veniturilor (locatorul) trebuie să calculeze, să declare și să plătească impozitul prin Declarația Unică, până la 25 mai a anului următor. 

În cazul în care chiriașul este o persoană juridică sau o entitate obligată să conducă evidență contabilă, aceasta este responsabilă de reținerea la sursă, declararea și plata impozitului. Acest aspect este deosebit de important pentru contribuabilii care închiriază către firme, întrucât responsabilitatea fiscală poate reveni integral acestora, evitându-se astfel posibile nereguli. 

Schimbări privind Declarația Unică în 2025 

O modificare importantă pentru anul 2025 este eliminarea declarației unice estimative. Această schimbare simplifică procesul de raportare fiscală și reduce obligațiile administrative pentru contribuabili. 

Impozitul se declară și se plătește doar la finalul anului fiscal, până la 25 mai a anului următor. Această măsură oferă contribuabililor mai mult timp pentru a calcula și achita corect obligațiile fiscale, eliminând necesitatea rectificărilor ulterioare. 

Contractele de locațiune se înregistrează la ANAF în termen de 30 de zile de la încheiere sau modificare. Această cerință este impusă pentru a crește transparența și a asigura conformitatea cu legislația fiscală. 

Nu mai este necesară raportarea veniturilor estimate la începutul anului, ceea ce simplifică procedurile pentru contribuabili. Eliminarea acestei obligații reduce birocrația și oferă o mai mare flexibilitate în gestionarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. 

Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) 

Contribuabilii care obțin venituri din închirieri vor datora CASS dacă veniturile anuale cumulate depășesc pragul de 24.300 lei (echivalentul a 6 salarii minime brute pe țară). Nivelurile de calcul sunt: 

• 6 salarii minime pentru venituri între 24.300 lei și 48.600 lei. 

• 12 salarii minime pentru venituri între 48.600 lei și 97.200 lei. 

• 24 salarii minime pentru venituri peste 97.200 lei. 

CASS se declară în anul următor realizării veniturilor prin Declarația Unică, depusă până la 25 mai. Acest lucru înseamnă că, în funcție de veniturile obținute, contribuabilii pot fi obligați să plătească contribuții de sănătate semnificative, chiar și în lipsa unor alte surse de venit. 

Înregistrarea contractelor de închiriere 

Începând cu 2025, contribuabilii care obțin venituri din închiriere (altele decât arendă și închirierea în scop turistic) trebuie să înregistreze contractele la ANAF prin intermediul formularului 168. Dacă bunul este deținut în comun, contractul trebuie înregistrat de unul dintre proprietari, desemnat în acest scop. Această obligație are rolul de a oferi mai multă transparență asupra veniturilor din închirieri și de a preveni evaziunea fiscală. 

Sancțiuni pentru nedeclararea veniturilor 

Nerespectarea obligațiilor fiscale legate de cedarea folosinței bunurilor poate atrage sancțiuni din partea ANAF. Dacă veniturile nu sunt declarate sau impozitul nu este plătit la termen, contribuabilii pot fi supuși unor penalități și dobânzi de întârziere. Totodată, neînregistrarea contractelor de închiriere poate atrage sancțiuni suplimentare, inclusiv ajustarea retroactivă a impozitelor datorate. 

Cum poate ajuta Cabot Transfer Pricing? 

Navigarea prin modificările fiscale poate fi complicată, mai ales în cazul veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. Cabot Transfer Pricing oferă suport specializat pentru conformarea cu noile reglementări, optimizarea obligațiilor fiscale și evitarea sancțiunilor. 

Echipa noastră de experți ajută contribuabilii să înțeleagă cerințele fiscale, să completeze și să depună corect declarațiile fiscale, să gestioneze obligațiile legate de înregistrarea contractelor de închiriere și să reducă riscurile aferente contribuțiilor sociale și impozitelor. 

Contactează Cabot Transfer Pricing pentru consultanță personalizată și asigură-te că ești pregătit pentru noile cerințe fiscale impuse în 2025.